1. 부동산의 기본 개념에 대해 알아보자

 

 

 

1. 부동산의 의의

부동산은 토지와 정착물로 구분된다. 정착물은 토지에 종속되기 때문에 부동산은 일반적으로 토지를 말한다.

 

2. 부동산의 자연적 개념
1) 자연
토지는 자연물 그 자체이다. 토지는 자연물 그 자체이기 때문에 절대 총량은 일정하다.

 

2) 위치
토지는 위치가 가장 중요하다. 과거에는 농경사회로서 토지의 비옥도가 중요했으나 현재는 산업화, 도시화에 따라 위치의 중요성이 강조되고 있다. 주거의 경우 쾌적한 정도, 상업의 경우 수익성, 공업의 경우 생산비나 수송비가 유리한 위치 등이 좋은 토지라고 할 수 있다. 토지는 용도에 따라 위치의 중요도가 다르다. 토지의 위치는 물리적인 위치인 절대적 위치와 시간, 주변 상황에 따라 달라지는 가변적 개념인 상대적 위치가 있다.

 

3) 환경
토지는 곧 환경이다. 사람에 의해 특성이 바뀔 수도 있는 것을 인공환경이라고 하며 자연적인 상황에 놓인 환경을 자연환경이라고 한다. 이러한 환경을 인간 생활에 제한 및 제약을 가한다.

 

4) 공간
토지는 3차원의 입체 공간을 의미한다. 단순 지표 공간만을 말하는 것이 아니라 공중공간, 지중공간으로 범위를 확대한다.
이에 따라 토지의 평가기술, 입체 공간에 대한 법률관계 등이 발전하고 있다.

3. 부동산의 경제적 개념
1) 생산요소
토지는 노동 및 자본과 함께 3대 생산요소의 하나이다. 토지는 재화를 생산하는 기본요소로 중요한 역할을 하고 있다. 부지 제공뿐만 아니라 광물, 에너지원, 원료 등을 제공한다.

 

2) 자본
토지는 자본의 일종으로 인식된다. 토지는 자본재처럼 구매할 수 있으며 임대할 수 있기 때문에 자본이라고 할 수 있다.

 

3) 투자자산
투자자산을 실물자산과 금융자산으로 구별할 수 있는데 실물자산의 대표가 부동산이다. 부동산은 가액이 큰 자산이며 유동성이 낮은 점 등 많은 위험을 가지고 있다. 하지만 우월한 수익성으로 자산 증식의 주요한 수단으로 이용되고 있다.

 

4) 소비재
생산요소뿐만 아니라 내구소비재의 성격도 지니고 있다.

 

5) 상품
고정성을 지니고 있어 실물이 움직일 수 없지만 그 권리를 판매 및 구매하며 가격이 형성되는 상품이다.

 

6) 자산
누구나 부동산을 소유, 사용 및 수익할 수 있는 자산이다. 



4. 부동산의 법률적 개념
협의의 부동산은 민법 제99조에서 토지 및 그 정착물을 의미한다.
광의의 부동산은 넓은 의미에서 준부동산을 포함한다. 준부동산의 종류로는 자동차, 선박, 입목, 공장재단과 광업재단, 어업권 등이 있다.



5. 부동산의 사회적 개념
부동산은 국가 성립의 기반이 된다.
-토지가 있어야 국가가 성립되며 국민이 살아갈 수 있다. 현재까지도 많은 나라가 영토분쟁을 이어 나가고 있다.

부동산은 사회재, 공공재의 성격을 지닌다. 
-사회재의 성격은 사회구성원 모두가 땅 위에 건물 안에 살아가기 때문에 공평하게 배분되어야 하는 재화임을 말한다. 공공재의 성격은 재생산이 불가능하기 때문에 전체 이익을 위해 합리적으로 배분되어야 하는 재화임을 말한다.

부동산은 사적 재화이다. 소유권을 구매함으로써 소유할 수 있는 사적 재화이다.
-부동산 소유는 심리적 만족, 사회적 신분을 나타내기도 하며 재산 증식의 수단으로 가장 중요한 역할을 한다. 대부분의 사람은 부동산 소유에 대해 욕망을 가지고 있다.

6. 부동산의 복합개념
부동산은 환경에 의해 여러 가지 요인의 영향을  간접적으로 받는다. 이러한 모든 요인을 복합적으로 고려해야 한다. 이렇게 여러 방면으로 부동산을 이해하는 것을 부동산의 복합개념이라고 한다. 복합개념은 감정평가 활동, 부동산학 이론의 배경을 이루고 있으므로 적절한 이해가 필요하다. 법률적으로 독립된 토지와 건물을 모두 결합한 상태로 취급하여, 부동산활동의 대상으로 삼는 경우를 말한다. 감정평가시 토지는 공시지가기준법, 건물은 원가법을 적용하며, 토지와 건물을 일괄평가하는 경우 거래사례비교법을 적용한다.

7. 부동산 개념의 4대 측면
부동산의 물리적, 경제적, 법률적, 사회적 4대 측면은 상호 유기적으로 다양하게 활용된다는 점이 중요하다.
부동산의 매각, 매입, 교환, 임대, 중개, 이용, 개발, 입지 선정, 정책, 가격 등 여러 가지 결정에 있어 최종적 작용은 앞서 말한 4대 측면들을 상호 유기적으로 활용해 결정한다.

8. 토지정착물
고정되어 있어 이동하기 힘든 물건으로 건물, 미분리과실, 수목, 농작물 등이 있다.

 

1) 종속정착물
완전히 토지의 일부로 취급되는 정착물, 담장 축대 미분리과실 등이 있다.

 

2) 독립정착물
토지로부터 독립된 부동산으로 취급한다.
건물, 명인방법을 갖춘 수목, 입목(등기완료), 농작물 등이 있다.

9. 부동산 정착물
1)정착물
부동산의 일부로 취급 , 매매 시 매수인에게 소유권 이전
임대인 정착물, 경작 목적이 아닌 수목, 자연식생, 다년생식물
정착물인지 여부가 불분명할 때

 

2) 동산
부동산으로부터 독립적으로 취급
매매 시 매수인에게 소유권 이전하지 않음
임차인 정착물, 경작수확물, 가식 중인 수목

 

3) 구별 기준

물건이 부동산에 부착되어 있는 상태인가?
-물리적 손상 없이 제거되면 동산, 아니라면 정착물

 

물건의 성격이 무엇인가?
-건물의 특정 위치나 용도에 맞게 특별히 제작된 물건이면 정착물, 아니라면 동산

 

물건을 설치한 사람이 누구인가?

-일반적으로 소유자 즉, 임대인이 설치했다면 정착물, 임차인이 설치했다면 동산

 

물건을 설치한 당사자의 의도가 무엇인가?

-물건을 설치한 사람이 어떤의도를 가졌는가 ? 예를 들면 임대용 오피스텔의 옵션들은 건물에 손상 없이 제거가  임대의 활성화를 위해 설치한 것이라면 정착물이라고 할 수 있다.