5. 부동산 시장

 

 

 

1. 부동산 시장
시장은 거래의 목적물과 판매자, 구매자로 이루어져 있다. 그러나 부동산 시장의 경우 부동산의 고정성이라는 자연적 특징을 가지고 있기 때문에 일반재화시장과는 달리 공간을 수반한다.
따라서 부동산 시장은 부동산의 고정성으로 인해 실제 거래는 추상적인 권리의 형태로 이루어진다. 그렇기 때문에 ‘추상적 시장’이라고 부른다.

2. 부동산 시장의 형태
시장의 형태는 경쟁시장, 비경쟁시장 으로 구분되며 경쟁시장은 완전경쟁시장, 비경쟁시장은 독점시장, 과점시장, 독점적 경쟁시장으로 세분된다. 부동산 시장은 그 중 독점경쟁시장으로 볼 수 있는데 부동산의 개별성에 따라 모든 상품이 차별화 되기 때문이다.

3. 부동산 시장의 분류
 1) 지리적 위치에 따른 분류
부동산은 지리적 위치의 고정성으로 지역시장의 성격을 지닌다. 일반적으로 크게 수도권과 비 수도권, 지방으로 구분하며 그 안에서도 각 지역별로 세분할 수 있다.

 2) 용도에 따른 분류
주거용 부동산, 상업용 부동산, 공업용 부동산, 농업용 부동산 각 용도에 따라 구분할 수 있다.

 3) 규모에 따른 분류
 - 금액에 따른 분류
금액에 따라 저가, 중가, 고가 시장으로 구분할 수 있다. 그 기준은 일반적인 기준이 있는 것이 아니라 각 지역이나 부동산 종류에 따라 달라진다. 예를 들어 서울지역에서 저가 시장이라고 볼 수 있는 부동산의 가액은 지방에서는 고가의 가액일 수 있다.
 - 면적에 따른 분류
면적에 따라 소형, 중형, 대형 시장으로 구분할 수 있다. 아파트를 기준으로 통상적으로 소형 : 60㎡ 중형 : 60 ~ 135㎡ 대형 : 135㎡ 초과라고 한다.


 4) 가격의 유형에 따른 분류
부동산의 가격은 협의의 가격과 임대료로 구분할 수 있다. 따라서 부동산 시장도 매매시장과 임대차시장으로 분류되며 임대차시장은 임대차의 유형에 따라 전세시장, 월세시장, 보증금 월세시장으로 세분된다.

4. 부동산 시장의 특징
 1) 국지성
부동산의 지리적 위치의 고정성으로 인해 국지화된다. 지역성을 가지고 있기 때문에 지역에 따라 나눌 수 있으며 같은 지역이라도 부동산의 용도나 규모 등에 따라 세분될 수 있다.

 2) 수급 조절의 어려움
부동산의 고정성, 부증성, 영속성, 개별성으로 시장 상황이 변해도 수요나 공급이 쉽게 변하거나 조절되지 않고 변한다고 하더라도 아주 많은 시간이 소요된다. 이러한 특징은 특히 공급 측면에서 심화하여 나타나며 이에 따라 단기적으로 가격의 왜곡이 발생하기도 한다.

 3) 비표준화성
부동산은 고정성 및 개별성으로 인해 완벽히 동일한 부동산은 없기 때문에 표준화가 불가능하다. 따라서 일반재화에서 적용되는 일물일가의 법칙이 적용되지 않는다. 하지만 아파트 같이 규격화된 건물의 경우 어느 정도의 표준화가  이러한 아파트마저도 층별 ,위치별 요인들이 있기 때문에 완벽한 표준화는 불가능하다.

 4) 비조직성
일반재화의 경우 상품이 유통될 때 생산 > 도매 > 소매 등 조직적으로 구성되어 있지만 부동산 시장의 경우 개별성 등으로 인해 각 부동산마다 거래가액이나 내용이 다르기 때문에 시장을 조직화하기 어렵다.

 5) 비공개성
부동산 거래는 개별성, 사회적 통제, 부정적 인식, 관행 등으로 비공개적으로 이루어진다. 그렇기 때문에 부동산 시장은 정보의 수집이 어려우며 불완전경쟁시장이 되기 쉽다. 이러한 비공개성을 해소하기 위해 공인중개사제도, 실거래가신고제도 등의 정책을 운영하고 있다.

 6) 자금의 유용성에 따른 영향
부동산 시장은 부동산의 고가성으로 인해 원활한 자금의 유용성이 중요하다. 금융정책에 따라 유효수요가 달라지게 되며 이에 따라 직접적으로 부동산시장의 수요와 공급에 영향을 주게 된다.

 7) 제도적 제한
부동산은 사회성, 공공성이 매우 큰 자산으로 법적 제한, 행정적 제한 등 여러 가지 제한이 따르게 된다. 이러한 제한은 결국 부동산 시장을 불완전하게 만드는 요인이 되기도 하지만 부동산의 사회성, 공공성으로 인해 각종 제한은 필수 불가결하다.

 8) 불완전성
부동산 시장의 가장 중요한 것은 불완전성이다. 국지성, 수급 조절의 어려움, 비표준화성, 비조직화성, 비공개성, 자금의 유용성에 영향을 크게 받는 점 등 의 특징은 모두 부동산 시장이 불완전하기 때문에 생기는 특징이다.

5. 부동산시장의 기능

 1)자원 배분 기능

부동산 시장은 자원을 공급자로부터 수요자에게 배분시키는 기능을 한다. 

 

 2) 교환기능

매매, 교환 등을 통해 부동산과 현금, 소유와 임대 등의 교환이 이루어진다.

 

 3) 양과 질의 조절기능

수요를 충족시키기 위해 새로운 공간의 개발 및 공급활동이 발생한다. 또한 최유효이용을 추구함으로 질이 조절된다. 

 

 4) 정보제공기능

부동산 시장은 부동산 활동의 주체들에게 필요한 정보를 제공한다.

 

 5) 가격창조 기능 

매도자와 매수자 사이에서 구체적인 가격이 결정되어진다.