7-1. 부동산 경기변동

 

 

 

1. 부동산 경기변동
1) 경기변동의 의의
각 경제변수가 일정한 주기를 가지고 변화하는 경제학적 현상을 말한다.

2) 부동산 경기변동의 의의
일반적인 경기변동과 같이 일정 기간을 주기로 불황과 호황을 반복하며 변화하는 현상을 말한다. 하지만 부동산의 경우 부동산의 여러 가지 특성으로 인해 특이한 경기변동의 흐름과 형태를 나타낸다.

2. 부동산 경기변동의 종류
1) 순환적 변동
경기순환, 파형을 지니고 상승 운동과 하강 운동을 반복하는 것을 말한다. 경기순환은 확장기, 후퇴기, 수축기, 회복기 등 4개로 구분할 수 있으며 또한, 확장과 수축 국면으로 나눌 수 있다. 시장으로는 상향, 후퇴, 하향, 회복, 안정 시장으로 분류할 수 있다.

* 확장기 ( 상향시장 )
호황, 상승 국면을 지속하는 단계 시장참여자가 많으며 경쟁적으로 가격이나 임대료를 지급한다. 따라서 부동산 가격은 지속적인 상승, 부동산의 종류와 상관없이 활발한 거래가 이루어진다.
이 시기에는 과거의 부동산거래가격은 새로운 거래의 하한선이 된다. 가격상승률이 높기 때문에 매도자 우위시장이 형성되며 건축허가 신청이 증가한다.
- 과거의 부동산거래가격은 새로운 거래의 하한선
- 매도자 우위시장

* 후퇴기 ( 후퇴시장 )
상승의 정점을 지나 하향세로 접어드는 시기, 아직 불황까지는 도달하지 않은 상태이다. 가격의 하락이 시작되며 거래량이 줄어든다. 부동산시장의 전반적인 침체가 시작된다. 매도자 우위시장에서 점차 매수자 우위시장으로 변해간다. 수요가 급격히 위축되며 공실이 많아지며 후퇴의 속도가 점차 빨라진다.
- 매도자 우위시장에서 매수자 우위시장으로 바뀌는 국면
- 회복 국면에 비해 후퇴 국면은 빠른 속도로 이루어진다.

* 수축기 ( 하향시장 )
계속된 경기하강으로 저점에 도달하는 시기를 말한다. 부동산가격은 계속 하락하며 거래는 거의 일어나지 않는다. 수축국면이 장기화하면 규모가 큰 부동산에 타격이 심하다. 과거의 거래가격은 새로운 거래의 상한선이 된다. 가격상승률이 계속해서 낮아지기 때문에 매수자 우위시장이 형성된다.
- 과거의 거래가격은 새로운 거래의 상한선
- 매수자 우위시장

* 회복기 ( 회복시장 )
저점에 도달한 후 상승하는 단계 하지만 아직 불황인 국면이다. 일정 시점에서 가격이 중단되거나 반전되어 가격이 점차 상승된다. 매수자 우위시장에서 점차 매도자 우위시장으로 변한다. 부동산의 특성인 지역성, 개별성으로 인해 경기회복 역시 지역적, 개별적으로 이루어진다. 부동산거래가 활기를 더해가며 투자 및 투기가 시작된다. 장기간에 걸쳐 천천히 일어난다.
- 경기회복이 지역적, 개별적으로 일어난다.
- 매수자 우위시장에서 매도자 우위시장으로 바뀌는 국면
- 회복 국면은 장기간에 걸쳐 천천히 일어난다.

*안정시장
부동산가격이 안정되어 물가상승률 정도의 약한 상승이 일어난다. 불황에 강한 부동산에 주로 나타나는 시장. 과거의 거래가격은 새로운 거래에 신뢰할 수 있는 기준이 된다. 안정시장은 경기 국면이 아니라 경기상태이므로 4가지 국면에서 모두 일어날 수 있다.

2) 계절적 변동
1년을 단위로 1년에 한 번씩은 주기적으로 나타나는 경기변동이다. 이는 계절적 속성과 그에 따른 사람들의 행동에 따라 나타나는 현상이다. 예를 들자면, 대학교의 방학 때 주기적으로 임대주택의 공실률이 높아지는 현상 등을 말한다.

3) 장기적 변동
시간에 초점을 맞춘 것으로 50년 또는 그 이상의 기간으로 장기적인 관점에서 측정되는 경기변동이다. 특정 지역이 새로 개발되거나 재개발되면서 나타난다.

4) 무작위적 변동
지진, 홍수, 화재와 같은 천재지변 또는 정부 정책, 전쟁 등으로 예상치 못한 사건으로 발생하는 비주기적인 경기변동이다. 특히 건축 활동에 큰 영향을 준다.

3. 특징
1) 후순환적이다.
부동산은 착공부터 완공까지 시간이 장기간이므로 후순환적이다.
상업용, 공업용 부동산의 경우는 일반경제활동과 밀접한 관계를 맺고 있어 동시 순환적이다. 일반경기 호황 시 상업용, 공업용 토지에 대한 파생수요가 증가한다. 그리고 이러한 수요증가는 건축경기의 활성화를 가져오며 일반경기와 동시 순환하게 된다.
주거용 부동산의 경우 일반경기와 상반된 행동을 보인다. 일반경기 호황 시 기업에 대한 자금수요가 증가하여 이자율이 상승하게 되는데 주택자금의 경우 정책적으로 저금리를 유지하는 경우가 많아 자금이 부동산시장에서 이탈하여 산업자금으로 이동하게 된다.
부동산 경기는 부문별 경기의 가중평균치적 성격을 가지기 때문에 전반적으로 후순환적인 특징이 나타난다.

2) 주기가 길다.
부동산의 특성인 영속성과 내구성으로 인해 일반적인 재화보다 주기가 더 길다. 부동산 경기변동의 경우 일반적으로 17~18년 정도의 주기를 가지며 이는 일반경기의 주기인 8~10년에 비해 2배가량 더 길다.


3) 진폭이 크다.
저점이 더 낮고 고점이 더 높은 특징이 있다. 이는 앞서 설명한 거미집모형을 통해 설명이 가능하다. 거미집모형에 대해 간단히 말하자면 부동산의 가격변동과 수요, 공급의 시차를 고려하여 균형의 변화 과정을 동태적으로 분석해 나타낸 모형이다.

4) 대칭구조가 다르다.
우경사 비대칭형으로서 정점에서 저점에 이르는 기간은 짧은데 저점에서 고점으로 이르는 시간은 장기간에 거쳐 나타나는 경향이 있다. 즉 회복은 느리고 후퇴는 빠르다.

4. 제 요인
1) 사회적 요인
인구의 변동
가구 수의 변동
사회복지의 상태

2) 경제적 요인
도매물가지수
임금 및 고용의 증가
이자율 및 통화량
무역수지
기술혁신


3) 행정적 요인
토지이용규제
토지 및 주택정책
부동산 세제


4) 자연적 요인
지진, 홍수 등과 같은 자연재해 및 계절적 요인