6. 부동산 시장과 자본시장

 

 

 

1. 공간시장
 1) 의의
토지 및 건물 등 공간을 사용하기 위한 시장을 말한다.
 
 2) 임대료
특정한 기간에 어떠한 목적으로 공간을 이용하는 권리에 대해 지불하는 대가를 임대료라고 한다. 공간 시장의 수요 공급에 의하여 결정되는 임대료를 통해 공간의 가치와 공간의 수요와 공급의 현재 균형상태를 알 수 있다. 
 
 3) 위치와 유형에 따라 구분
공간시장은 위치와 유형에 따라 구분할 수 있다. 부동산 시장은 부동산의 고정성 및 개별성으로 인해서 부동산의 위치, 물적 특성에 따라 대체성이 제한되며 각각 세부시장으로 구분된다.
 
 4) 공간시장의 수요와 공급
공간시장인 부동산시장은 비표준화성, 레버리지의 필요성, 단기간에 공급이 어려운 점 등 불완전한 시장의 특성이 보여도 수요와 공급의 변화는 이론적인 경쟁시장과 유사하게 이루어진다.
 
 5) 가격형성요인
 (1) 수요측 : 인구, 고용 상태, 소득수준, 이자율 등
 (2) 공급측 : 임대료, 공실률, 조세, 건축비 등 
 
2. 자산시장
 1) 의의
부동산을 투자수단으로 보아 사산으로서 이용이 목적인 시장을 말한다. ( = 매매시장 )

2) 자본시장과의 경쟁
부동산 관련 자산의 현금흐름과 관련된 시장으로 자본시장에서 증권과 채권 같은 유형의 자본자산들과 경쟁 관계에 놓이게 된다. 자본시장의 일부분으로 부동산 자산시장을 이해할 필요가 있다.

3) 자본시장 종류

* 자기자본 - 공개시장
증권, 리츠
* 자기자본 - 비공개시장
부동산 관련 자산, 개인기업
*타인자본 - 공개시장
채권
*타인자본 - 비공개시장
은행대출, 주택저당대출

4) 부동산 자산의 가격결정
(1) 원리
*부동산의 가치는 각 자산이 미래에 발생시킬 수 있는 현금흐름의 수준과 위험을 투자자들이 어떻게 인색했는지에 따라 결정됨
*부동산은 각자 유형과 규모, 크기에 현저한 차이가 있기 때문에 NOI(순영업소득)를 R(환원율)로 환원하여 가치를 구한다.

(2) 환원율 결정 요인
*자본의 기회비용
이자율과 다른 유형의 투자에 대한 수익 기회는 부동산자산에 얼마를 투자할 것인가를 결정하는 중요한 요인

*순 임대료 성장가능성
투자자들은 성장가능성을 알아보기 위해 부동산 입지의 미래를 예측하고자 한다. 성장할 가능성이 큰 지역에는 투자자들이 더 많이 투자하게 될 것이며, 이에 따라 R(환원율)은 작아지게 된다.

*위험
위험도가 낮고 안정적인 부동산에 투자자들은 더 많은 자금을 투자하게 될 것이고 이 또한 R을 낮추게 된다.

(3) 자산시장의 통합성
*공간시장의 수요자는 부동산 자산을 물리적 특성을 요구, 부동산 자산시장의 수요자의 경우 미래의 현금흐름을 더 중시 (즉, 미래의 성장가능성을 더 중시한다)

*현금은 언제나 대체가능하다.

*공간시장은 중앙시장으로 통합되기 어려워 하위시장이 발달됨

*자산시장에서는 임의의 두 개 자산이 물리적으로 상이하고, 임대료의 수준도 차이가 있더라도 / 자산의 위험성과 성장가능성이 유사하다면 유사한 자본환원율을 가진다.

3. 공간시장과 자산시장의 관계
(1) 개발업의 매개 역할
공간시장과 자산시장은 개발사업을 매개로 연결된다. 부동산 개발 > 금융자원, 물적자원을 통해 새로운 공간 창출

(2) 원리
공간시장에서 공간에 대한 수요와 물리적 공급 수준에 의해 현재 임대료가 결정된다.
공간시장의 수요는 공간의 가격에 영향을 준다.
반면 공급측면에서 물리적 공간의 수량은 개발 산업의 결과물로 이해할 수 있다.

자산시장은 공급된 부동산에 의하여 현금흐름이 작동하는 곳이다.
부동산이 창출하는 현금흐름은 환원율과 상호작용하여 시장가치를 결정함.

공간시장과 자산시장은 경제 상황 및 자본시장을 반영하며 상호작용하여 부동산의 가치 및 가격을 결정
이렇게 결정된 가치는 자산시장에서 개발 산업의 시작에 영향을 준다.
개발비용 > 현재 가치 : 개발 시작 > 공간의 물리적 재고 공급
개발비용 < 현재 가치 : 개발 X

4. 4사분면 모형 ( 거미집 모형 )
(1) 개요
부동산은 소비재이며 투자재
점유, 임대 및 매각이 이루어지는 시장은 부동산 소비시장
투자 대상으로서 부동산 시장은 자산시장
4사분면을 통해 각 시장의 관계를 설명

(2) 각 사분면의 내용
* 1사분면 ( 임대료 결정 )
공간시장의 재고량과 수요곡선이 만나는 점 > 임대료
단기에는 공급은 거의 고정이므로 수요에 의해 임대료가 결정됨

* 2사분면 ( 자산가치 결정 )
임대료와 환원율이 만나 자산가치 결정
2사분면상 직선의 기울기는 환원율
환원율 상승 시 자산가치가 감소

* 3사분면 ( 신규건설량 결정 )
자산가치와 건설비용이 일치하는 지점까지 신규건설량이 결정된다.
3사분면상 직선은 재조달원가곡선을 의미한다.
자산가치가 상승할수록 신규건설이 상승한다.

* 4사분면 ( 장기재고저량의 결정 )
신규건설량이 장기재고로 전환되는 사분면
4사분면의 직선의 기울기는 감가상각률을 의미
장기재고량 = 재고량 + 신규건설량 - 감가상각
감가상각률 증가 시 장기재고량 감소

(3) 부동산 임대수요의 변화
* 부동산 수요곡선 자체의 이동은 소득, 가구 수, 생산량 등의 변화에 따라 이동한다.
* 현 임대료 수준에서 부동산 소비수요 증가 > 소비수요와 가용공간이 일치하는 점까지 임대료 상승 > 자산가격 상승 > 신규 건축증가 > 부동산 재고의 증가
* 결국 새로운 균형에서 임대료 가격 건축량 재고는 모두 증가

(4) 장기이자율의 변화
* 장기이자율의 변화는 환원율 변화를 이끈다.

* 환원율이 낮아지면 자산가격은 상승, 신규건축은 증가 > 재고증가, 임대료 하락
결국, 균형점에서 임대료는 하락하며 공급, 재고는 증가

* 환원율의 변화는 시장이자율의 변화 외에도 여러 가지 정책의 변화에 의해 변하기도 한다.


(5) 건설비용의 변화
* 건축조건의 변화는 3사분면의 곡선을 회전 또는 이동하게 한다.

* 개발규제의 강화 등으로 인한 고정비 상승은 곡선을 왼쪽으로 이동
고정비의 증가 > 개발비용의 증가 > 건설 물량 감소 > 부동산 재고 감소 > 임대료 증가 > 가격 상승
결국, 균형에서의 가격과 임대료는 상승하며 건설, 재고는 하락