3. 부동산 경제론

 

 

 

1. 수요의 개념
- 수요

일정기간 동안 소비자가 재화나 용역을 구매하고자 하는 욕구

 

- 수요량
그 가격수준에서 구매하고자 하는 재화나 서비스의 최대 수량 

- 유효수요
구매 의사와 지불능력을 수반한 수요

- 유량과 저량
유량은 일정기간 동안 측정되는 변수 
저량은 일정 시점에 측정되는 변수
경제학에서 대부분 수요와 공급은 유량을 의미한다. 하지만 부동산의 경우 저량의 개념을 이용해야 할 경우가 있다.

2. 부동산 수요의 특징
부동산은 고가성을 지닌 재화로 유효구매력이 있어야 수요로 작용할 수 있다. 즉, 지불능력이 중요하다.
법적 규제의 복잡성과 고가성으로 인해 검토할 사항이 많다.
부동산의 종류에 따라 가격탄력성이 달라진다.
가격의 하방경직성이 존재한다. ( 담보 및 임대의 기능으로 인해 )

3. 수요법칙과 수요곡선
가격과 수요량은 반비례한다.
가격상승 - 수요 감소, 가격 하락 - 수요 증가
수요곡선은 우하향하는 모양이다.
위에서 서술한 가격과 수요량의 반비례 관계를 수요의 법칙이라고 한다.

수요곡선은 가격과 수요량의 반비례 관계를 좌표평면상에서 곡선으로 나타낸 것이다.
수요곡선이 우하향하는 이유는 기회비용과 가격효과 때문이다.
여기서 가격효과는 소득효과와 대체효과를 합한 것을 말한다.

- 가격효과 = 소득효과 + 대체효과

소득효과는 소득이 줄어들면 소비를 줄이는 것이다. 소득효과에서 재화의 가격이 상승한다면 상대적으로 소득이 줄어든 것과 같기 때문에 소비가 줄어들게 된다.

대체효과는 재화의 가격이 상승했을 때 그 재화의 소비가 줄어들고 대체 관계에 있는 대체재의 소비가 증가하는 현상이다.

- 개별수요곡선과 시장수요곡선
개별수요곡선은 개별소비자 1인의 수요곡선을 말한다.
시장수요곡선은 개별수요곡선을 수평합한 것을 말한다.

4. 수요의 변화 요인
수요의 변화와 수요량의 변화는 다른 의미를 가진다.

 

- 수요의 변화
수요의 변화란 수요곡선 자체의 이동을 말한다.
소득수준, 인구변화, 선호도 변화, 다른 재화의 가격으로 인해 변화한다.
수요증가시 곡선 자체가 우측 이동
수요감소시 곡선 자체가 좌측 이동

- 수요량의 변화
수요량의 변화는 곡선상 점의 이동을 의미한다.
가격의 변화에 따라 변하는 수요량이다.
가격상승시 수요량 감소
가격하락시 수요량 증가

- 수요의 소득탄력성
수요의 소득탄력성 = 수요량의 변화율 / 소득의 변화율
즉, 소득이 변할 때 수요량이 얼마나 변하는가를 나타내는 것이다.

정상재 > 0
소득 증가시 수요가 증가하는 재화

열등재 < 0 
소득 증가시 수요가 감소하는 재화

중간재 = 0
소득이 변해도 수요가 불변인 재화

- 수요의 교차탄력성
수요의 교차탄력성 = Y 재의 수요량의 변화율 / X 재의 가격 변화율
즉, X 재의 가격이 변할 때 Y자 수요가 얼마나 변하는가를 나타내는 것이다.

대체재 > 0 
X 재의 가격이 상승할 때 Y 재의 수요가 증가하는 재화
용도나 효용이 비슷해 대신 소비할 수 있는 재화

보완재< 0
X 재의 가격이 상승할 때 Y 재의 수요가 감소하는 재화
두 재화를 같이 소비해야 효용이 크기 때문에 같이 소비하는 재화

독립재= 0
다른 재화의 가격변화가 나머지 재화에 영향을 미치지 않는 재화

5. 공급이론
- 공급
주어진 가격수준에서 재화나 서비스를 판매하고자 하는 욕구

- 공급량
주어진 가격수준에서 재화나 서비스를 판매하고자 하는 욕구의 총량
공급은 실제로 판매한 양이 아니라 판매 의도를 의미한다.

- 부동산공급의 특징
내구재이기 때문에 신규부동산과 재고 부동산도 공급에 포함된다.
고가성과 법적 규제의 복잡성으로 인해 공급이 일어나기 까지 긴 기간이 걸리기 때문에 공급에 시차가 발생한다.
보유공급이며 소유권 이전으로 이루어진다.
토지의 부증성으로 물리적 공급은 불가하지만, 용도의 전환으로 경제적 공급은 가능하다.

- 경제적 공급 유형
토지 개발
토지이용의 집약화
용도전환
대체개발 및 세필화

6. 공급의 변화 요인
공급의 변화와 공급량의 변화는 다른 의미를 가진다.
공급의 변화는 공급곡선 자체의 변화
공급량의 변화는 곡선상의 점의 이동
공급은 가격에 비례한다. 즉, 좌표평면상에 나타냈을 때 우상향하는 곡선의 형태를 가진다.

- 공급의 변화 
생산요소 가격의 변화
생산기술의 변화
이자율의 변화
공적 규제의 변화
공급 감소시 곡선 자체가 좌측 이동
공급 증가 시 곡선 자체가 우측이동

- 공급량의 변화
가격이 증가하면 공급량이 증가하는 비례관계이다.
가격상승 시 공급량 증가
가격 하락 시 공급량 감소