4. 거미집 이론

 

 

 

1. 의의
거미집이론이란 부동산의 가격변동과 관련해서 수요와 공급의 시차를 고려해 균형의 변화 과정을 동태적으로 분석한 모형이다. 에치켈에 의해 고안된 이론이다. 이는 가격과 수요공급량이 불균형 상태에서 균형상태로 조정되는 과정이 마치 거미집 모양과 같다는 것이다. 거미집이론은 주로 배추, 고추 등의 농산물, 부동산과 같이 공급량이 시차를 두고 반응하는 경우를 설명한다.

2. 기본가정
 1) 재화의 수요는 같은 기의 해당 재화 가격의 함수이다.
 2) 재화의 공급은 전기의 해당 재화 가격의 함수이다.
 3) 공급자가 현재의 시장임대료에만 반응한다는 것을 가정한다.

기간의 구분이 가능하고, 수요의 탄력성이 공급의 탄력성보다 크다. 수요자는 현재 가격에 바로 반응하지만 공급자는 현재 가격에 대한 반응을 다음 공급에 반영한다. 가격변동에 수요는 즉각 영향을 받지만 공급은 시차를 두고 반응한다. 현재 생산된 공급량은 모두 현재시장에서 판매된다.

3. 거미집모형에 의한 수급조정 과정
 1) 수요가 급증해도 공급은 이에 즉각적으로 반응하지 못한다. 따라서 단기의 가격에 공급이 반응하지 못하기 때문에 가격이 급등하게 된다.

 

 2) 가격이 상승하면 공급자들은 새로운 건설을 시작한다. 그러나 건설을 시작한 건물이 판매되기까지 상당한 시차가 존재한다. 공급량이 증가하면 수요초과가 해소되어 가격이 하락한다. 가격 하락이 시작되더라도 이미 건설 중이던 건물들이 건설이 완료되어 공급되기 시작해 초과공급이 나타난다.

 

 3) 초과공급이 발생해 가격이 하락한다. 이에 따라 공실이 생긴다.

 

 4) 주거용 부동산보다는 상업용 부동산이나 공업용 부동산에서 더욱 잘 발생한다.

4. 시장균형의 안정과 불안정
 1) 수렴형
공급곡선의 기울기가 수요곡선의 기울기보다 크면 가격은 균형으로 다가간다.
수요곡선 < 공급곡선
수요의 가격탄력성 > 공급의 가격탄력성

 2) 발산형
수요곡선의 기울기가 공급곡선의 기울기보다 크면 가격은 균형으로 가지 못하고 멀어진다.
수요곡선 > 공급곡선
수요의 가격탄력성 < 공급의 가격탄력성

 3) 순환형
수요곡선의 기울기와 공급곡선의 기울기가 동일하면 일정한 거래량과 가격이 순환하게 된다.
수요곡선 = 공급곡선
수요의 가격탄력성 = 공급의 가격탄력성

5. 한계와 유용성
 1) 거미집모형은 공급자가 현재의 가격에만 반응한다는 것으로 가정한다. 그러나 현실적으로는 그렇지 않은 경우가 많다.
 2) 합리적인 공급자라면 초과공급을 예상할 것이다.

거미집모형은 균형의 안정성을 검토하는 도구로 활용하지만, 부동산에서는 왜 부동산시장이 일반시장보다 큰 변화를 가지는지 부동산시장이 불황과 호황을 반복하는지에 대한 답을 알아보기 쉽게 보여준다는데 유용성을 가진다.
하지만, 부동산의 공급을 시간에 따라 명확히 구분하기 힘든 점 그리고 합리적인 공급자라면 초과공급을 예상하고 건설을 더 이상하지 않을 것이라는 점등의 한계를 가지고 있어 가정 자체가 성립하지 않을 수 있다는 한계를 가진다.