2. 부동산의 특성에 대해 알아보자

 

 

 

부동산의 특성으로 인해 부동산 시장은 일반재화시장과 매우 다른 현상들이 일어난다. 그러므로 부동산 시장을 잘 이해하기 위해서는 부동산의 특성에 대한 이해가 필수적이다.

1. 토지의 특성
 1) 자연적 특성과 인문적 특성
토지는 자연적 특성과 인문적 특성 두 가지 특성을 가지고 있다. 자연적 특성은 부동산이 원래 가지고 있는 고정적인 특성이며, 인문적 특성은 부동산과 인간의 관계에 의해 발생하는 가변적인 특성이다. 

 

 2) 자연적 특성   <고부영개>
  (1) 고정성
- 의의
토지의 위치는 물리적인 측면에서 이동시킬 수 없다는 지리적 위치가 고정되어 있다는 특성으로 부동산 고유문제를 발생시키는 주된 특성이다. 부동산은 위치가 고정되어 있기 때문에 주변에서 일어나는 환경변화들이 가치에 영향을 주게 된다. 이러한 효과를 외부효과라고 한다.

- 파생현상
부동산과 동산의 구별 기준
부동산 활동 및 현상을 국지화, 임장활동의 근거
권리 형태의 매매, 추상적 시장
법규의 복잡성
지역분석의 필요성
위치 가격의 성격 발생

  (2) 부증성 (비생산성)
- 의의
토지는 노동이나 자본을 투입하여도 물리적인 그 절대량을 임의로 증가시킬 수 없다는 특성이다. 택지조성이나 수면매립 등을 통해 가용토지의 양을 늘리는 것은 토지의 물리적 증가가 아니라 토지이용의 전환 및 효용성 증가라는 측면으로 생각해야 한다.

- 파생현상
지가 상승의 원인
생산비 법칙이 적용되지 않음
공급곡선이 완전비탄력적
공급 제한으로 수요자 경쟁시장
토지이용집약화, 최유효이용 강제

  (3) 영속성
- 의의
물리적 측면에서 이용이나 시간의 경과 등에 의해서 마모나 소멸되지 않는다는 특성

- 파생현상
우수한 가치보전력으로 투기심리 유발
소유와 이용 분리를 가능하게 만듦(가격과 임료)
감가상각 이론의 적용 배제
장기적 고려의 필요성
관리 활동의 중요성

  (4) 개별성
- 의의
물리적으로 완전히 동일한 토지는 없다는 특성. 이는 지리적 위치가 고정되어 있으므로 다른 토지와 물리적으로 대체할 수 없다는 점에서 파생된 특성이다.

- 파생현상
부동산의 현상을 개별화하는 근거, 개별요인분석의 근거
일물일가의 법칙 배제
부동산의 일반화를 어렵게 만듦

 

 3) 인문적 특성  <용병사> 
  (1) 용도의 다양성
- 의의
토지는 여러 가지 용도로 제공될 수 있는 특성, 자연적 특성으로 인한 공급의 제한을 완화시키며 다양한 용도 간에 경합, 전환, 병존으로 최유효이용의 근거가 된다.

- 내용
용도 간 경합, 전환, 병존
1개의 부동산에 2개 이상의 용도의 병존이 가능하다. 최유효이용에 따라 용도의 전환이 일어난다.

부증성과의 관계
부증성으로 인한 절대적 희소성을 용도의 다양성으로 완화시킨다.

최유효이용의 성립 근거
부증성으로 인해 토지를 가장 효율적으로 이용하는 최유효이용을 찾게 된다. 따라서 부증성과 용도의 다양성이 최유효이용의 근거이다.

- 파생현상
적지론의 근거
가치다원론의 근거
최유효이용의 바탕
공급 제한 완화

  (2) 병합, 분할의 가능성
- 의의
토지는 이용목적에 따라 병합하거나 분할할 수 있는 특성이 있다. 이러한 분할은 물리적 측면 뿐만 아니라 권리적 측면, 기간의 측면에서도 가능하다.

- 내용
최유효이용과의 관계
토지의 병합과 분할로 최유효이용을 달성한다.

분할
물리적 분할은 토지 크기의 분할, 권리적 분할은 소유권과 소유권 이외의 권리, 기간의 분할은 임대하는 것을 말한다.

- 파생현상
한정가격의 근거
용도의 다양성 지원
합필가치 발생
기여의 원칙과 관련

  (3) 사회, 경제, 행정적 위치의 가변성
- 의의
인문적 환경의 영향으로 사회적, 경제적, 행정적 위치가 시간이 흐름에 따라 변화한다는 특성이다. 즉 인문적인 측면에서 토지는 부동, 불변이 아니며 이러한 변동성으로 부동산가격에 영향을 준다.

- 내용
사회적 위치의 가변성
슬럼화, 공공시설의 이전 등으로 인한 사회적 환경의 악화 또는 개선

경제적 위치의 가변성
도로, 철도 등의 신설, 이전, 축소 시가지의 변화

행정적 위치의 가변성
정부의 정책 및 행정의 변동으로 인해 부동산활동이나 가격이 영향을 받는 것

- 파생현상
예측과 변동의 원칙과 관련
감정평가 시 기준시점의 확정, 시점수정의 필요성

 4) 기타 특성
  (1) 인접성
- 의의
토지는 물리적으로 반드시 다른 토지와 연결되어 있다. 이에 따라 인접토지의 개발과 사용에 따라 영향을 받게 된다.

- 파생현상
인접토지와 협동적 이용
소유와 관련해 경계 문제

가격구성 시 인접토지에 영향
지역분석의 필요성

  (2) 고가성
- 의의
부동산은 다른 일반재화에 비해 고가이기 때문에 시장 참여가 제한되는 속성

- 파생현상
부동산 증권화, 리츠 등의 발생
금융기관의 금리 및 대출 조건 변동에 따라 구매력이 변함

  (3) 위치성
- 의의
특정 부지의 토지이용이 상대적 위치에 따라 영향을 받는 것

 4) improvement
  (1) 의의
토지에 정착되어 효용을 증대시키는 구조물 및 부가물, 부가물에 의해 토지의 효용이 변할 수 있다.

  (2) improvement의 유형
- improvement on land (토지와 별개, 별도 가치가 존재)
토지와 별개의 부가물 구축물, 건물 등이 이에 해당한다. 토지와 별개로 평가의 대상이 된다.

- improvement to land (토지에 화체, 별도 가치가  X)
가치가 토지에 화체되어 별개의 평가 대상이 되지 않는다. 다리, 도로포장, 담장, 배수로 등이 있다.

- 파생현상
토지가격과 관계
가격원칙과 관계
부가물이 최유효이용에 미달 시 경제적 감가 필요